投资房地产一级市场很流行却并不一定明智

        行为金融学告诉我们,投资者并非总是理性的,贪婪和恐惧对投资心理威力很大。当然,投资者也是不确定的,他们集中关注投资安全。商业地产一级市场包括伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑、以及汉堡均常年保持繁荣。有理论认为,这些城市地产资产在经济衰退时期,价值下跌幅度会低于其他非一级市场。然而,从这个角度来说,投资者需要保持理性。行为偏差的预警可以帮助规避危险的陷阱。

        2007年对高端地产市场投资需要保持谨慎,当然这类资产的估值偏高程度要比市场其他产品好一些。但这时,投资者在高端市场投资上寻求保护,或许会不知不觉增加他们的风险。投资收入占长期不动产收益的大部分。相反,资本利得只占不动产收益的很小部分,并且更加不稳定。因此,投资者购买超级低收益率的资产,受未来价格波动风险影响更大。

        对于欧洲大部分地区,高端房产资产当前交易溢价水平远高于其他资产,而且高端市场收益率也低于其1990年后水平(表1)。相反,二级市场仍未恢复其2007年的估值水平。因此,投资者为保护资产价值支付了高额溢价,但是其实际价值却越来越难以证实。