虽然7月房地产销售减速,但今年以来整体销售较为稳健

房地产销售在2016年强劲增长22.5%、2017年上半年继续同比增长16%,不过在7月放缓至2%。今年上半年三四线城市房地产销售同比增长25%,是全国销售稳健增长最重要的推动因素,而一二线城市销售仅增长4%。

棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑...

去年以来房地产政策整体偏紧,不过依然遵循因城施策的政策基调。去年年初以来棚户区改造“货币化安置”的占比大幅提高,货币化安置支持的住宅销售贡献了2016年全国住宅销售增速的40%、2017年上半年销售增速的约50%。不过,我们预计2017年下半年到2018年,货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。

…相对宽松的信贷政策和“动物精神”也是重要原因

除此之外,三四线城市信贷政策(如按揭贷款等)较为宽松、利率保持低位、居民担心房价继续上涨错失购房良机而提前购房(即“动物精神”),都是支撑强劲销售的重要原因。其中最后一点在瑞银中国住房调查中也得到了印证。过去2-3个季度里地产调控政策和信贷政策都有所收紧,但大多数三四线城市尚未受到波及。

预计地产政策不太可能全面收紧,但销售将逐步放缓

房贷政策已边际收紧、按揭利率也有所上行,但我们并不认为地产调控政策会全面收紧。但是,考虑到部分购房需求已提前释放、棚改货币化安置的支持逐渐消退、信贷条件保持偏紧、市场情绪转向,房地产销售可能在2017年下半年和2018年逐步放缓。

预计房地产销售在2017年全年增长8-10%,2018年可能微跌

鉴于今年以来房地产销售强于预期,我们将2017年房地产销售预测从6-8%上调至8-10%。我们预计2018年销售面积基本持平,在市场情绪转变之后可能微跌。鉴于此前销售增长稳健、库存已全面下降,我们预计新开工、建设量和房地产投资在未来几个月保持相对稳健增长,但2018年可能会明显放缓。